전세보증금을 돌려주지 못한 20대 집주인의 개인회생 — 세입자의 통장 압류를 멈추고, 신청 3주 전 넘긴 차를 소명해 원금 2억 1,621만 원 중 1억 7,728만 원을 감면받은 사례

보증금을 돌려주지 못한 집주인도 개인회생을 할 수 있습니다

세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 개인회생에서는 다른 빚과 같은 채권으로 다룹니다. 세입자가 판결을 받아 이미 압류를 시작했더라도, 법원에서 중지명령을 받으면 그 집행을 멈추고 모든 채권자를 한 절차 안에서 같은 기준으로 갚아 나갈 수 있습니다.

당 사무소가 대리한 이 사건의 채무자는 20대 후반 직장인이었습니다. 전세를 끼고 산 아파트값이 떨어져 세입자에게 보증금 1억 1,600만 원을 돌려주지 못했고, 세입자는 판결을 받아 통장과 살림살이를 압류했습니다. 여기에 신청 3주 전, 다른 개인 채권자에게 빌린 돈 대신 승용차를 넘긴 일이 겹쳐 있었습니다. 법원은 이 부분을 가장 깊게 들여다봤습니다.

한눈에 보기

전세를 끼고 산 아파트가 빚이 되기까지

채무자는 20대 초반부터 일을 쉬지 않았고, 직장에서도 빠르게 자리를 잡았습니다. 형편이 넉넉하지 않은 집에서 자라 가족의 치료비와 반려동물 두 마리의 치료비를 본인이 떠맡게 되었고, 그 지출이 매달 쌓였습니다.

그러던 중 친척의 권유로 생애 최초 주택구입 대출과 세입자의 전세보증금을 합쳐 경남의 한 아파트를 샀습니다. 목돈 없이 집을 마련할 수 있다는 설명만 믿었습니다.

이후 부동산 가격이 떨어지면서 집을 팔 수도, 새 세입자를 구할 수도 없게 되었습니다. 대출 이자는 월 45만 원에서 2024년 12월 110만 원까지 늘었고, 이자를 내려고 다시 대출을 받고 생활비는 카드로 막는 일이 반복되었습니다. 결국 전세 계약이 끝났을 때 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없었습니다.

세입자는 판결을 받아 통장부터 압류했습니다

세입자는 보증금 반환 소송에서 판결을 받았고, 그 판결로 2025년 12월 19일 은행 7곳의 통장을 한꺼번에 압류했습니다. 청구금액은 보증금 1억 1,600만 원에 이자와 집행비용을 더한 121,224,421원이었습니다.

신청 일주일 뒤인 2026년 1월 19일에는 집 안 살림살이에 대한 동산 압류가 접수되어 집행관이 다녀갔습니다. 냉장고·세탁기·건조기·벽걸이 에어컨·전자레인지 같은 생활 가전 12점에 압류표가 붙었고, 평가액은 모두 합쳐 112만 원이었습니다.

세입자는 2025년 6월 이 아파트에 2순위 근저당도 설정해 두었습니다. 그러나 선순위 대출이 아파트 값을 넘어, 세입자가 담보로 회수할 수 있는 몫은 0원으로 평가되었습니다. 세입자로서는 판결로 강제집행을 하는 것 말고는 보증금을 회수할 길이 없었던 셈입니다.

신청하는 날 중지명령을 함께 냈습니다

개인회생은 모든 채권자에게 같은 기준으로 나눠 갚는 절차입니다. 한 채권자가 절차 밖에서 먼저 가져가면 나머지 채권자의 몫이 줄어듭니다. 중지명령은 그래서 있는 제도이고, 이 사건 신청서에도 「채무자와 채권자들 사이에 공평을 해하는 결과」를 막아야 한다는 이유를 적었습니다.

• 2026. 1. 12. — 개인회생 신청과 같은 날 통장 압류 중지명령을 함께 신청했습니다

• 2026. 1. 19. — 동산 압류가 접수되자 동산 압류 중지명령을 추가로 신청했습니다

• 2026. 1. 22. — 법원이 금지명령을 냈습니다. 앞으로 새로 들어올 강제집행을 막는 결정입니다

• 2026. 1. 26. — 이미 진행 중이던 두 집행에 대해 중지명령이 모두 나왔습니다(채무자회생법 제593조 제1항)

• 2026. 1. 28.~29. — 중지명령 결정문을 집행관과 집행법원에 각각 제출했습니다

마지막 단계를 빠뜨리면 안 됩니다. 결정문에는 「이 결정문을 집행기관에 제출하여야만 집행정지를 받을 수가 있습니다」라고 적혀 있습니다. 결정을 받는 것과 집행이 실제로 멈추는 것은 별개입니다.

압류된 통장에 남아 있던 돈도 따져야 했습니다. 2차 보정권고는 그 잔고를 압류적립금으로 보고, 월 변제금 한 회분을 넘으면 첫 회차에 투입하도록 변제계획을 고치라고 했습니다. 확인해 보니 잔고가 한 회분에 미치지 않아, 재산목록의 예금으로 반영하는 것으로 정리했습니다.

법원이 가장 깊게 들여다본 것 — 신청 3주 전에 넘긴 차

통장 압류 결정이 난 지 사흘 뒤인 2025년 12월 22일, 채무자는 승용차 소유권을 다른 개인 채권자에게 넘겼습니다. 개인회생 신청 3주 전이었습니다.

신청 직전에, 그것도 한 사람에게 재산이 넘어가면 법원은 먼저 재산을 빼돌린 것은 아닌지, 특정 채권자에게만 먼저 갚은 것은 아닌지를 봅니다. 이 사건 2차 보정권고는 이 점을 분명하게 적었습니다.

「개인에게 송금한 경우(그 전 그 개인이 채무자에게 돈을 빌려준 사실에 대한 금융자료까지 제출한 것은 제외)는 채무변제로 인정하지 아니하므로 청산가치에 반영하고」

그리고 과세증명서에 나온 차량마다 「현재 소유하고 있다면 시세확인자료를 첨부하여 청산가치에 반영하고, 만약 처분하였다면 처분대금 사용내역서, 사용처를 금융자료를 첨부하여 소명」하라고 요구했습니다.

신청 직전 특정 채권자에게만 갚은 행위는 채무자회생법 제584조의 부인권 대상이 될 수 있습니다. 부인되면 넘긴 재산을 다시 채무자의 재산으로 되돌려 계산하게 됩니다.

무엇으로 소명했나 — 빌린 기록과 갚아 온 기록

이 차량 처분은 법원이 묻기 전에 먼저 밝혔습니다. 2026년 1월 22일 1차 보정서에 차용증과 자동차양도증명서를 이미 첨부해 두었습니다. 숨겼다가 들키는 것과 먼저 내놓고 설명하는 것은 법원이 받는 인상이 전혀 다릅니다.

2차 보정서에서는 법원이 요구한 금융자료로 그 채무가 실제로 있었음을 보였습니다.

• 그 개인에게 2,350만 원을 빌린 사실과, 이후 오간 과거 거래 기록을 금융자료로 대조했습니다

• 갚지 못한 차용금 대신 시세 약 2,300만 원의 승용차 소유권을 넘겼다는 경위를 차용증·자동차양도증명서·자동차등록원부로 제출했습니다

• 이륜차 한 대는 다른 개인에게 200만 원에 팔고, 그 돈이 들어온 내역과 어디에 썼는지를 함께 소명했습니다

차량 2,300만 원을 청산가치에서 지켜 냈습니다

소명이 받아들여지면서 시세 약 2,300만 원의 승용차는 청산가치에 들어가지 않았습니다. 최종 청산가치는 예금·보험 해약환급금·예상퇴직금을 합한 7,408,224원에 머물렀고, 그 위에서 원금의 82.0%인 1억 7,728만 원을 감면받는 변제계획(변제율 18.0%) 을 그대로 인가받았습니다.

소명이 부실했다면 차량 가치가 재산으로 잡히는 데서 끝나지 않았을 것입니다. 「통장 압류 사흘 뒤, 신청 3주 전, 한 채권자에게」라는 사실 자체가 채무자의 성실성을 의심받게 하는 사정이었기 때문입니다. 2차 보정권고도 「내용에 부합하지 않는 불성실한 보정을 한 경우 미보정으로 간주하여 기각될 수 있음」을 적어 두었습니다.

소명의 양도 적지 않았습니다. 같은 보정권고가 활동성 계좌 1년치의 50만 원 이상 거래, 카드 1년치의 50만 원 이상 사용, 최근 대출 다섯 건의 사용처를 모두 도표로 요구했습니다. 차량과 관련된 기록은 그 수많은 거래 속에서 하나하나 찾아 맞춰야 했습니다.

그러므로 이 사건을 「신청 전에 차를 넘겨도 된다」로 읽으시면 안 됩니다. 이 사건이 소명된 것은 실제로 빌린 돈이 있었고 그 기록이 남아 있었기 때문입니다. 신청을 앞두고 특정 채권자에게 재산을 넘기는 일은 하지 않는 것이 원칙이고, 이미 그런 일이 있었다면 신청할 때 먼저 밝히고 기록으로 설명하는 것이 가장 안전합니다.

세입자의 보증금은 이렇게 처리됩니다

개인회생은 한 채권자를 이기는 절차가 아닙니다. 가장 큰 채권자였던 세입자의 보증금 채권도 다른 채권과 같은 기준으로 나뉘었습니다.

세입자 채권과 새마을금고의 담보 밖 부분은 담보 관계가 확정되지 않은 미확정 채권이라, 배정액을 따로 유보해 두었다가 확정되면 지급합니다. 새마을금고는 아파트 예상 처분가 1억 4,500만 원의 70%인 1억 150만 원을 담보로 회수할 것으로 보고, 그 밖의 부분만 이 표에 들어왔습니다.

세입자 입장에서는 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못하는 결과입니다. 개인회생은 이런 손실을 한 사람에게 몰리지 않게 나누는 절차이고, 이 사건의 변제계획도 그 원칙대로 짜였습니다.

날짜로 본 사건

이 사건이 남긴 것

• 전세보증금을 못 돌려준 집주인도 개인회생을 할 수 있습니다. 세입자의 보증금 채권도 다른 빚과 같은 기준으로 나눠 갚는 대상이 됩니다

• 신청만으로는 압류가 멈추지 않습니다. 중지명령을 받아 집행기관에 직접 제출해야 실제로 멈춥니다

• 통장이 압류돼 있었다면 그 잔고가 압류적립금으로 변제계획에 들어갈 수 있습니다

• 신청 직전의 재산 처분은 법원이 가장 엄격하게 봅니다. 개인에게 넘긴 돈과 재산은 실제 채무가 금융자료로 입증되지 않으면 변제로 인정받지 못합니다

• 이미 처분한 일이 있다면 법원이 묻기 전에 먼저 밝히고 차용·변제 기록으로 설명하십시오

• 신청을 앞두고 특정 채권자에게 재산을 넘기는 일은 하지 않는 것이 원칙입니다

이 글은 당 사무소가 직접 대리한 사건을 정리한 것입니다. 사건마다 소득·재산·채무 구성과 법원의 판단이 달라 다른 사건의 결과를 예측하는 근거가 되지 않습니다. 본인 사건의 판단은 변호사와 상담하신 뒤에 하시기 바랍니다.

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