분양 잔금을 못 내면 어디까지 물어내야 하나 — 계약금 몰취의 한계와 개인회생에서의 처리

한 줄로 정리하면

분양 잔금을 내지 못하면 계약금을 잃습니다. 문제는 그 이상을 요구받을 때입니다.

시행사가 보내는 통지에는 대개 계약금 몰취만 적혀 있지 않습니다. 중도금 대출 원리금, 미납 잔금, 재분양 손실까지 함께 적혀 오는 경우가 많습니다. 그 요구가 어디까지 유효한지, 개인회생을 신청하면 무엇이 달라지는지를 조문으로 정리합니다.

잔금을 못 냈다고 계약이 저절로 끝나지는 않습니다

민법 제544조는 이행최고를 요구합니다. 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에도 이행하지 않아야 비로소 계약을 해제할 수 있습니다.

이행최고 없이 곧바로 날아온 해제 통보는 효력이 다투어질 수 있습니다. 실무에서 시행사가 내용증명으로 한두 차례 최고장을 먼저 보내는 것은 이 절차를 갖추기 위해서입니다.

다만 채무자가 이행하지 않겠다는 뜻을 미리 명백히 밝힌 경우에는 최고 없이도 해제할 수 있습니다(같은 조 단서).

받은 서류의 성격을 먼저 확인해야 합니다. 최고장인지 해제통보인지, 해제 통보라면 최고가 선행되었는지에 따라 계약이 아직 살아 있는지가 갈립니다.

시행사가 청구할 수 있는 것과 없는 것

미납 잔금 전액을 물어내라는 요구가 자주 옵니다. 그러나 시행사가 그 잔금을 대신 지급한 사실이 없으므로 구상의 대상이 아닙니다. 손해배상으로 구성하더라도 실제 손해를 증명해야 하고, 그 부동산을 다시 분양해 손해를 줄일 수 있었는지도 함께 따집니다.

위약금에는 한계가 있습니다

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고(민법 제398조 제4항), 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항).

여기에 약관의 규제에 관한 법률 제8조가 더해집니다. 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 약관 조항은 무효입니다. 분양계약서는 대개 약관에 해당합니다.

계약금 외에 잔금까지 배상하도록 정한 조항을 받았다면, 그 조항이 그대로 유효한지부터 따져볼 여지가 있습니다.

개인회생을 신청해도 계약은 그대로 남습니다

여기서 많은 분들이 오해합니다. 개인회생을 신청하면 분양계약이 정리될 것이라고 기대하지만, 그렇지 않습니다.

개인회생에는 관리인도 파산관재인도 없습니다. 채무자 본인이 절차를 수행하지만 계약을 끊을 권한은 주어지지 않습니다. 개인회생은 채무자의 변제능력을 전제로 채무를 조정하는 제도이지, 존속 중인 계약을 종료시키는 절차가 아니기 때문입니다.

그래서 이런 상태가 됩니다. 계약은 남고, 채권만 절차 안으로 들어옵니다.

남은 계약이 재산과 채무 양쪽으로 잡힙니다

개인회생재단에는 개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산이 속합니다(제580조 제1항). 분양권도 예외가 아니어서 청산가치에 반영됩니다. 개인회생은 파산했을 때 채권자가 받을 금액보다 적게 갚는 계획을 인가하지 않기 때문입니다(제614조 제1항 제4호).

동시에 개시결정 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 개인회생채권입니다(제581조 제1항). 해제로 생길 위약금도 그 원인이 개시 전의 채무불이행에 있다면 여기 들어갑니다.

아직 청구되지 않은 위약금을 채권자목록에 미리 넣어야 하는 이유가 여기 있습니다. 목록에서 빠진 채권에는 면책 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 변제를 모두 마치고 면책을 받은 뒤에 시행사로부터 위약금 청구를 받는 일을 막으려면, 지금 넣어 두어야 합니다.

그래서 법원은 미확정채권으로 처리합니다

금액이 아직 정해지지 않은 채권을 변제계획 안에 자리만 만들어 두는 방식입니다. 안 갚는 것이 아니라 확정될 때까지 변제를 유보해 둡니다.

순서는 이렇습니다.

1. 우선 전액을 미확정채권으로 유보한다

2. 이후 분양계약이 해제된다

3. 시행사가 중도금대출을 변제하고 분양대금을 정산한다 — 계약금 몰취, 손해배상 예정액 처리, 구상금채권과 분양대금 반환채권의 상계

4. 금액이 확정되면 변제계획안에 미리 정해 둔 조항대로 처리한다

채무자에게는 의무가 따라붙습니다. 계약이 해제되는 즉시 해제통지서·정산서·부채증명서를 법원에 제출해야 합니다.

실무에서는 신청이 해지를 앞당깁니다

개인회생 채무자가 계약을 끊을 수는 없지만, 절차의 진행 자체가 시행사로 하여금 해지를 결정하게 만드는 유인이 됩니다.

금지명령이 시행사에 송달되면 추심과 강제집행이 막힙니다. 개시결정과 변제계획 인가가 이루어지면 시행사는 중도금 미납을 이유로 추가 청구나 강제 이행을 요구할 수 없게 됩니다. 계약을 유지해도 실익이 없어지는 것입니다.

다만 분양 물건이 미분양 우려가 있어 재매각이 어려운 경우에는 시행사가 계약을 유지하려 하기도 합니다. 그러면 절차 내내 분양권 처리 문제가 남아 시간이 걸립니다.

당 사무소가 대리하고 있는 사건

법리만으로는 감이 잡히지 않는 부분이 있어, 실제 사건에서 법원이 어떻게 처리했는지 덧붙입니다. 현재 진행 중인 사건입니다.

상가 두 개 호실을 분양받았다가 잔금을 내지 못한 사건입니다. 서울회생법원에 개인회생을 신청했고, 계약은 아직 해제되지 않았습니다. 시행사는 청산가치가 10억 원대라며 여러 차례 이의신청을 냈습니다.

2026년 7월 27일 보정권고 — 법원은 두 가지를 요구했습니다.

분양계약과 관련하여 기납부한 계약금 상당액 6,519만 원, 4,314만 2,000원을 재산목록 및 청산가치에 반영하여 주시기 바랍니다. 현재 분양계약이 유효한 이상 분양권 가치에 대하여 재산·청산가치 반영이 필요합니다.

총 분양대금의 10% 상당액(1억 833만 2,000원) 으로 채권 15 '위약금 외 손해배상채권'으로 기재하고, 계약 해제 시 발생할 위약금(계약금) 몰취 외의 추가적인 장래 손해배상채권을 예비적으로 미확정채권으로 설정하여 채권자목록 및 변제계획안에 반영하여 주시기 바랍니다.

계약금 합계가 1억 833만 2,000원이고, 이것이 총 분양대금의 10%와 같습니다. 총 분양대금은 약 10억 8,332만 원입니다.

잔금을 치르지 못한 분양권의 가치와, 그 부동산을 소유한 가치는 다릅니다. 채권자가 큰 숫자를 부른다고 해서 그 숫자가 청산가치가 되지는 않습니다.

2026년 9월 15일 보정권고 — 같은 채권을 두고 법원이 표현을 다듬었습니다.

두 번째 줄에 주목할 필요가 있습니다. 미확정채권으로 유보해 둔 상태가 무한정 이어지지 않도록 출구를 함께 정해 둔 것입니다. 해제되면 정산 결과대로, 끝까지 해제되지 않으면 확정채권으로. 어느 쪽이든 처리 방법이 미리 적혀 있습니다.

남은 것도 밝힙니다. 인가결정은 아직 나지 않았습니다. 9월 보정권고를 반영한 변제계획안을 제출하고 법원의 판단을 기다리고 있습니다. 분양계약도 해제 전이라 두 갈래 중 어느 쪽으로 갈지 정해지지 않았습니다. 보정도 두 차례 반복됐습니다. 채권의 성격을 어떻게 적느냐에 따라 변제계획 전체가 달라지기 때문에 법원도 신중하게 문구를 다듬고, 그만큼 시간이 걸립니다.

정리하며

받은 통지의 성격부터 확인하십시오. 이행최고 없이 온 해제 통보는 효력이 다투어질 수 있습니다.

계약금 외의 청구에는 한계가 있습니다. 미납 잔금 자체는 구상의 대상이 아니고, 부당히 과다한 손해배상 예정액은 법원이 감액할 수 있으며, 부당하게 과중한 약관 조항은 무효입니다.

개인회생은 계약을 끊어 주지 않습니다. 계약은 남고 채권만 절차로 들어옵니다. 그래서 분양권은 청산가치에, 위약금은 미확정채권으로 동시에 반영해야 합니다.

사건마다 계약 조건과 납부 내역, 약관 문구가 다릅니다. 이 글에 적은 수치와 처리 방식은 각 사건의 조건에서 나온 것이며, 다른 사건의 결과를 예측하는 근거가 되지 않습니다.

이 글은 법령과 당 사무소가 직접 대리하고 있는 사건의 보정권고를 근거로 작성했으며, 채무자와 관련인·시행사를 특정할 수 있는 정보는 모두 제외했습니다. 법률 정보 글은 발행 전 변호사 감수를 권고합니다.