부동산 7건에 채무 8억 — 청산가치 1억 3,100만 원을 맞춰 개시결정을 받은 사업자 사례

한눈에 보기

아래 수치는 개시결정 시점의 변제계획안을 기준으로 한 것입니다. 변제계획은 채권자집회를 거쳐 인가결정이 나야 확정됩니다.

어떤 분이었나

대학 시절부터 스스로 학비와 생활비를 벌었고, 12년간의 직장생활을 거쳐 2012년 광고·마케팅 대행업을 시작한 분입니다. 셀럽 촬영과 콘텐츠 제작이 주력이었습니다.

무너진 순서는 이렇습니다.

1. 코로나 — 거래처가 줄고 직원을 줄이며 사업이 위축되었습니다.

2. 사기 피해 — 회복기에 코인 사기, 보이스피싱, 대환대출 사기로 약 1억 원을 잃었습니다.

3. 거래처 미수금 — 촬영과 제작을 마쳤는데 대금을 받지 못했습니다. 그 거래처도 사업이 기울어 결국 정상적인 결제가 이뤄지지 않았습니다.

4. 시장 구조 변화 — 2024년부터 매체사가 매출 하락을 만회하려 대행사 업무 영역까지 직접 하기 시작했습니다. 플랫폼을 가진 쪽과 소규모 대행사가 같은 일을 두고 경쟁하는 구조가 되면서 수주가 급격히 줄었습니다.

고정비는 그대로인데 매출만 줄었고, 그 간격을 대출로 메우다 채무가 8억 원이 되었습니다.

부동산이 7건 있었지만 도움이 되지 않았습니다. 대부분 대출로 취득해 근저당과 신탁이 걸려 있었고, 임차인들은 임대료를 장기간 내지 못하고 있었습니다. 서류상 재산은 많고 현금은 없는 상태였습니다.

무엇이 문제였나

1. 법원은 "기준시가의 130%로 계산하라"고 했습니다

개인회생에서 재산은 시세로 평가합니다. 문제는 시세 자료가 없는 부동산이었습니다.

1차 보정권고에서 법원은 이렇게 요구했습니다.

시세 자료가 불분명한바, 국토교통부 실거래가·감정평가서 등 객관적인 시세 자료를 첨부하고, 자료가 부존재하는 경우라면 국세청 홈택스 기준시가 조회 결과에 따른 단위면적당 기준시가에 건물면적을 곱한 금액의 130%로 시세를 산정하여 (…) 청산가치에 반영하시기 바랍니다.

같은 문단에 이런 문장도 있었습니다.

단 기준시가 조회 결과의 130%로 산정한 시세가 과도하다고 주장하는 경우 시세가 그보다 적다고 주장하는 근거 자료를 제출하여야 함을 유의하시고, 자료가 부존재한다면 감정평가 자격을 갖춘 감정평가사가 작성한 감정평가서를 제출하기 바랍니다.

즉 반박하려면 자료가 있어야 했습니다. 재산가액이 높게 잡히면 청산가치가 올라가고, 청산가치가 올라가면 갚아야 할 총액이 그대로 늘어납니다.

대응은 부동산 성격에 따라 나눠서 했습니다.

감정평가를 받은 2건이 결정적이었습니다. 법원이 제시한 기준(기준시가 130%)으로는 한 건당 2억 원이 넘었는데, 감정평가액은 각 1억 6,200만 원이었습니다. 건물의 노후도와 실제 거래가치를 반영한 결과입니다.

감정평가는 비용과 시간이 드는 절차입니다. 그래도 이 사건에서는 받는 편이 나았습니다. 두 건만으로도 청산가치 차이가 수천만 원이었고, 그 차이는 5년 동안 매달 갚아야 할 돈으로 그대로 이어지기 때문입니다.

2. 법원은 "월 임대료 332만 원을 소득에 넣으라"고 했습니다

두 번째 요구는 소득이었습니다.

채무자가 임차인으로부터 수령하는 월 차임은 매월 3,320,000원인바, 임대수입을 채무자의 수입에 반영하기 바랍니다. 채무자의 개인회생절차 개시신청으로 임차인이 월 차임 납부를 거부한다고 주장하는 경우라도 채무자가 새 임차인을 들이는 경우 임대소득 발생 가능성이 현저하므로 임의로 수입 산정에서 제외할 수 없고 (…)

월 332만 원이 소득에 더해지면 5년간 약 2억 원이 늘어납니다. 사건의 결과를 바꾸는 금액이었습니다.

계약서상 금액이 아니라 실제로 들어온 돈을 기준으로 봐야 한다는 점을 소명했습니다.

• 실제 수령 현황 — 부동산 7건 중 6건에 임차인이 있었지만 장기간 임대료가 연체된 상태였습니다. 신청 직전 일부 입금이 있었으나 연체분 일부를 불규칙하게 받은 것이어서 계속적·정상적인 차임 지급으로 보기 어려웠습니다. 임차인별 계좌 입출금 내역을 전부 첨부했습니다.

• 향후 발생 가능성 — 해당 부동산들은 인가결정 이후 근저당권자의 경매절차가 예정되어 있었습니다. 경매가 예정된 물건에 새 임차인을 들이는 것은 현실적으로 어렵습니다.

• 보증금 상계 — 미납 차임과 보증금 상계가 아직 정산 전이라 확정적인 소득·재산 변동을 산정하기 어려운 상태임을 밝혔습니다.

법원이 임대료로 추정한 신탁회사 입금액도 따로 소명했습니다. 확인해 보니 그 금액은 임대료가 아니라 마케팅 거래처의 월별 결제대금이었고, 계약서를 제출해 임대차와 무관함을 밝혔습니다. 실제 신탁계약을 맺은 회사는 법원이 지목한 회사와 다른 곳이었습니다.

개시결정 시점의 월 소득은 462만 원으로 정해졌습니다.

3. 청산가치 1억 3,100만 원 — 그래서 5년입니다

청산가치는 1억 3,100만 원으로 확정됐습니다. 부동산 7건에서 근저당·신탁 우선수익권 등 담보를 공제하고 남은 금액입니다.

여기서 개인회생의 원칙 하나가 작동합니다.

청산가치 보장원칙 — 개인회생으로 갚는 총액은, 파산했을 때 채권자들이 배당받을 금액보다 적어서는 안 됩니다. (법 제614조 제1항 제4호)

이 사건의 월 변제금은 248만 원입니다. 원칙대로 3년(36회)이면 이렇게 됩니다.

법 제611조 제5항은 변제기간을 3년 이내로 정하되, 청산가치 보장 요건을 충족하기 위해 필요한 경우 5년까지 정할 수 있도록 하고 있습니다. 이 사건은 정확히 그 경우였습니다.

재산이 있는 분의 개인회생은 이 지점에서 갈립니다. 재산이 많으면 감면율이 낮아지거나 변제기간이 길어집니다. 재산가액을 정확하게 다투는 일이 중요한 이유가 여기 있습니다.

쉽지 않았던 부분

사례 글에 좋은 이야기만 적으면 실제와 달라집니다. 이 사건에서 뜻대로 되지 않은 것들입니다.

• 보정이 2회, 접수부터 개시결정까지 4개월이 걸렸습니다. 부동산 7건에 채권자 21곳이라 확인할 서류가 많았습니다.

• 1차 보정서 제출이 늦어져 법원의 독촉을 받았습니다. "보정서를 제출하지 않아 본 사건 진행이 지연되고 있습니다. 조속히 제출하기 바랍니다"라는 보정권고가 따로 나왔습니다. 감정평가와 자료 수집에 시간이 걸린 탓이지만, 결과적으로 절차가 늦어졌습니다.

• 임차인 일부는 보증금을 보호받지 못했습니다. 전입세대 열람내역과 확정일자를 확인한 결과 대항력을 갖추지 못한 임차인들이 있었고, 생활형숙박시설 임차인들은 주택임대차보호법 적용 대상이 아니었습니다. 이들의 보증금은 시세에서 공제되지 않고 일반채권으로 기재됐습니다. 신청인에게는 청산가치가 올라가는 방향이었습니다.

• 보험설계사 수수료는 소득에 반영됐습니다. 법원이 최근 1년간 수수료 지급조서를 요구했고, 그대로 소득에 합산했습니다.

• 부동산은 지키지 못합니다. 인가결정 이후 경매가 예정되어 있습니다. 이 사건은 재산을 지킨 사건이 아니라, 정리하고 다시 시작하기로 한 사건입니다.

• 변제기간이 5년입니다. 3년보다 2년을 더 갚습니다.

진행 경과

정리하며

부동산이 있어도 개인회생은 됩니다. 다만 그 가치만큼은 갚아야 하고, 그래서 재산을 얼마로 볼 것인지가 사건의 크기를 정합니다.

이 사건에서 다툰 것은 세 가지였습니다. 시세 자료가 없다는 이유로 기준시가의 130%가 적용될 뻔한 것을 감정평가서와 실거래가로 낮췄고, 받지도 못하는 임대료가 소득에 잡히는 것을 계좌 내역으로 소명했으며, 그 결과 청산가치 1억 3,100만 원을 5년에 나눠 갚는 계획으로 정리했습니다.

서류상 재산은 있는데 현금이 없어 망설이는 분들이 계십니다. 재산이 있다는 이유만으로 개인회생이 막히지는 않습니다. 다만 재산이 있는 사건은 그렇지 않은 사건보다 확인할 것이 많고 시간이 더 걸립니다. 본인의 재산이 얼마로 평가될지부터 확인해 보시기 바랍니다.

이 글은 당 사무소가 대리한 실제 사건을 신청인의 동의를 받아 정리한 것입니다. 개인 식별이 가능한 정보는 모두 제외했습니다.

위 수치는 이 사건의 변제계획안 기준이며, 사건마다 소득·재산·채무 구성이 달라 결과는 다릅니다. 이 사건은 개시결정 후 채권자집회를 앞둔 단계로, 변제계획은 인가결정으로 확정됩니다.