상가 분양 잔금을 못 냈을 때 — 시행사가 "청산가치 10억"을 주장하며 4번 이의신청한 사건, 계약금 1억만 인정받고 개시결정

한눈에 보기

아래 수치는 개시결정 시점의 변제계획안 기준입니다. 변제계획은 채권자집회를 거쳐 인가결정이 나야 확정되며, 시행사 채권은 분양계약 정산이 끝나야 금액이 확정됩니다.

어떤 분이었나

2022년 사고로 큰 수술을 받고 한동안 일을 할 수 없었던 분입니다. 소득이 끊긴 사이 생활비를 대출로 메웠고, 그 무렵 "안정적인 수입원이 필요하다"는 마음에 신축 상가 2호실을 분양받았습니다. 분양대금은 두 호실 합쳐 10억 8,332만 원, 계약금 10%는 자기자금으로, 중도금 40%는 본인 명의 대출로 냈습니다.

2023년 봄 상가가 준공되고 입점 기간이 정해졌지만 잔금 50%를 낼 수 없었습니다. 회복이 예상보다 길어졌고, 그 사이 신용대출과 카드대출이 쌓여 있었습니다.

이후 일이 커졌습니다.

1. 2024년 7월 — 시행사가 신탁회사의 잔금채권을 넘겨받는 방식으로 잔금을 대신 냈고, 그 금액을 신청인에게 청구했습니다.

2. 집단소송 — 같은 상가 수분양자 90여 명이 분양계약 취소 소송을 냈고, 신청인도 1심에 참여했다가 패소했습니다. 시행사는 구상금 소송에서 승소했습니다.

3. 상담 — 항소 대신 개인회생으로 정리하기로 했습니다. 재취업해 소득이 생긴 뒤였습니다.

채무 6억 5,343만 원 가운데 5억 4,166만 원, 83%가 이 분양계약에서 나온 것이었습니다.

무엇이 문제였나

1. 시행사 채권을 어떻게 잡을 것인가 — 미확정채권으로 유보

분양계약은 아직 해제되지 않은 상태였습니다. 해제되면 계약금 몰취, 위약금, 시행사 구상금과 분양대금 반환채권의 상계 같은 정산이 뒤따르고, 그 결과에 따라 시행사 채권의 최종 금액이 달라집니다.

그래서 변제계획안에 이렇게 적었습니다.

위 각 채권은 수분양계약에 대한 중도금대출채권 혹은 수분양계약으로부터 파생되는 손해배상채권이므로 우선 전액을 미확정채권으로 유보하여 두되, 향후 수분양계약이 해제되고 분양자가 (…) 분양대금의 정산을 완료하여 위 각 채권이 확정될 경우, 변제계획안의 처리에 의한다.

미확정채권 몫의 변제금은 매달 따로 유보해 두었다가 금액이 확정되면 정산합니다. 확정 없이 변제기간이 끝나면 유보금을 채권자들에게 안분합니다.

2. 시행사의 이의신청 4회 — "청산가치는 10억 8,332만 원이다"

접수 두 달 뒤 시행사가 이의신청을 냈습니다. 요지는 셋이었습니다.

- 채무자는 분양계약상 지위를 넘겨받은 자로서 구상금 채무에 대한 부당한 면책을 받기 위해 개인회생을 악의적으로 이용하고 있다.

- 시행사가 잔금을 전부 지급했으므로 채무자는 분양대금을 완납한 지위에 있고, 소유권이전등기청구권(분양권)을 갖는다. 그 가치는 분양대금과 같으므로 청산가치는 1,083,320,000원이다.

- 같은 상가의 다른 수분양자가 광주·인천 법원에서 신청한 개인회생은 분양대금을 청산가치에 반영하지 않았다는 이유로 기각되었다.

청산가치가 10억 8,332만 원이면 월 233만 원으로는 5년을 갚아도 1억 3,954만 원입니다. 이 주장이 받아들여지면 개인회생 자체가 성립하지 않습니다. 시행사가 인용한 다른 법원 기각 사례 두 건이 그 경우였습니다.

답변서는 세 가지로 반박했습니다.

• 동시이행 관계 — 분양계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 등기의무는 민법 제536조의 동시이행 관계에 있습니다. 잔금을 내지 않은 채무자에게 등기청구권이 온전히 성립했다고 볼 수 없습니다.

• 대납금은 구상채무로 맞물린다 — 잔금은 채무자의 자기자금이 아니라 시행사가 대신 낸 것이고, 그만큼 시행사는 채무자에 대한 구상채권을 갖습니다. 등기청구권과 막대한 구상채무가 서로 맞물려 있는 상태에서, 실제 시세와 선순위 담보를 공제하면 일반채권자에게 돌아갈 순가액은 미미합니다.

• 채무를 회피하려는 것이 아니다 — 본인 명의 중도금대출 4억 3,333만 원은 전부 개인회생채권으로 인정하고 변제계획에 넣었습니다. 분양권을 재산으로 유지할 뜻이 없으며, 분양계약 해제를 전제로 분양권을 포기하고 정산 관계를 회생절차 안에서 처리하겠다고 밝혔습니다.

시행사는 이후에도 같은 논리로 세 차례 더 이의신청을 냈고(마지막은 탄원서 형식), 그때마다 답변서를 냈습니다. 법원은 2025년 12월 15일 개시결정을 했습니다. 다른 법원에서 같은 상가 수분양자들이 기각된 것과 다른 결과였습니다.

3. 계약금 1억 833만 원은 청산가치에 — 그래서 5년

개시결정 뒤 법원은 한 가지를 요구했습니다.

분양계약과 관련하여 기납부한 계약금 상당액 65,190,000원(104호), 43,142,000원(106호)을 재산목록 및 청산가치에 반영하여 주시기 바라며 (…) 현재 분양계약이 유효한 이상 분양권 가치에 대하여 재산·청산가치 반영이 필요합니다.

시행사가 주장한 10억 8,332만 원이 아니라 실제로 낸 계약금 1억 833만 원이었습니다. 10분의 1입니다. 그래도 개인회생에서는 큰 금액입니다.

청산가치 보장원칙(법 제614조 제1항 제4호)에 따라 총 변제액은 청산가치 이상이어야 합니다. 원래 계획대로 3년이면 이렇게 됩니다.

법 제611조 제5항은 청산가치를 맞추기 위해 필요한 경우 변제기간을 5년까지 정할 수 있게 하고 있습니다. 변제기간을 60회로 늘렸고, 그래도 빠듯해 생계비를 1인 가구 기준보다 낮게 잡아 월 변제금을 올렸습니다. 인정 생계비 97만 원은 그 결과입니다.

쉽지 않았던 부분

• 계약금 1억 833만 원을 잃습니다. 분양계약이 해제되면 몰취되는 것이 원칙이고, 그 금액만큼은 개인회생으로도 갚아야 합니다. 두 번 부담하는 셈입니다.

• 변제기간이 5년이고, 생계비는 97만 원입니다. 청산가치를 맞추려고 스스로 조건을 올렸습니다. 5년 동안 이 수준으로 생활해야 합니다.

• 접수에서 개시결정까지 3개월, 개시결정 뒤 인가까지 아직입니다. 이의신청 4회에 답변하느라 개시가 늦어졌고, 채권자집회는 두 차례 연기되었습니다. 접수한 지 1년이 되어 갑니다.

• 시행사 채권은 아직 확정되지 않았습니다. 분양계약 해제와 정산이 끝나야 금액이 정해지고, 그때 변제 유보금이 정산됩니다.

• 1심에서는 졌습니다. 집단소송에 참여했다가 패소한 뒤 개인회생으로 방향을 바꿨습니다.

진행 경과

정리하며

분양 잔금을 못 낸 수분양자에게 가장 큰 질문은 "분양대금 전체가 내 재산으로 잡히느냐"입니다. 그렇게 잡히면 개인회생은 성립하지 않습니다. 이 사건에서는 잔금과 등기의 동시이행 관계, 대납금이 구상채무로 맞물리는 구조를 소명해 계약금만 반영하는 결과를 얻었습니다.

대신 잃은 것도 분명합니다. 계약금을 잃고, 그 금액을 5년에 걸쳐 갚습니다. 그래도 10억 8,332만 원 앞에서 아무것도 못 하던 상태와는 다릅니다.

같은 상황에 놓인 분이라면 분양계약의 현재 상태(해제 여부, 시행사의 대납 여부, 소송 진행 상황)부터 정리해 보시기 바랍니다. 그 상태에 따라 채권을 확정으로 잡을지 미확정으로 유보할지, 청산가치에 무엇이 들어갈지가 달라집니다.

이 글은 당 사무소가 대리한 실제 사건을 신청인의 동의를 받아 정리한 것입니다. 개인 식별이 가능한 정보와 상가·시행사의 명칭은 모두 제외했습니다.

위 수치는 이 사건의 변제계획안 기준이며, 사건마다 소득·재산·채무 구성이 달라 결과는 다릅니다. 이 사건은 개시결정 후 채권자집회를 앞둔 단계로, 변제계획은 인가결정으로 확정되고 시행사 채권은 분양계약 정산 후 확정됩니다.